[内容摘要]：随着我国市场经济的发展，房地产抵押权作为债权担保的形式已为越来越多的债权人所运用。我国现行立法对房地产抵押权制度已有较为完整的规定，但其规定却较为分散，且其中又有许多不科学乃至不合理之处，有待进一步改进与完善。本文试图以房地产抵押权的物权性和价值权性两大基本性质为基点，对我国房地产抵押权的设定、效力、实现和消灭制度进行理论上的整合，并对其中不科学或不合理之处提出改进与完善的意见。
[关键词]：担保物权；抵押权；房地产
房地产抵押是伴随着我国土地使用权制度改革和房地产业的发展，而产生的一种房地产利用方式，也是融资风险的一种防范措施。房地产价值巨大，由其作为债权担保之标的物，对于债权的实现甚为有利。随着我国各项经济建设的发展，尤其是房地产业的发展，近年来，房地产抵押已为越来越多的债权人（主要是银行等金融机构）所运用作为债权担保的形式。债权人基于房地产抵押而享有的权利称为房地产抵押权。本文试从房地产抵押权的性质、设定、效力、实现、消灭五个方面对我国的房地产抵押权制度加以探讨。
一、房地产抵押权的性质
所谓房地产抵押权是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人依法享有的拍卖该房地产并优先受偿的权利。房地产抵押权具有物权性和价值权性两大基本性质。
（一）房地产抵押权的物权性
关于抵押权的性质，在学理上有不同的观点，有主张抵押权为物权者，有主张抵押权为债权者，有主张抵押权为物上债务者。 从立法上来看，对于抵押权制度的立法，主要有三种立法例：第一，将抵押权放在民法典的物权法中，视抵押权为限制物权中担保物权的一种。德国、日本及我国台湾为例；第二，将抵押权制度规定于民法典的债权法部分。法国、前苏联为例。我国民法通则也将抵押权规定于第五章民事权利的债权一节；第三，制定专门的法律对抵押权进行规定。如我国《担保法》。按物权的构造对抵押权制度进行设计，即抵押权之物权化已成为各国立法之趋势。
笔者认为，房地产抵押权为担保物权，其在性质上为物权。房地产抵押权具有物权特有之支配性、对世性、追及性及优先受偿性，从而使其在权利内容上、权利实现方式上、权利范围上、权利保护方法上区别于债权。
（二）房地产抵押权的价值权性
房地产抵押权乃对于所抵押之房地产拍卖价金的优先受偿权，其在本质上为价值权。价值权性不仅是包括房地产抵押权在内的抵押权的本质特性，也是所有物的担保的共同属性。
房地产抵押权的价值权性，是指房地产抵押权是对所抵押房地产的价值支配权，其所支配的对象不是房地产实体，而是其价值。
房地产抵押权的价值权性使其区别于土地使用权等用益物权。用益物权是权利人对标的物使用价值的支配权，其给予权利人的利益表现在对于标的物实体的支配，通过这种支配而获得标的物的效用。房地产抵押权则是对标的物价值的支配权，权利人得通过对抵押物价值的把握而实现担保债权的目的。
担保物权经历了由只重视担保功能向同时注重发挥物的效用发展的过程。例如从占有质至出现非占有质及动产抵押的产生，即是这一趋向的表现。
房地产抵押权既不需要所有权的转移，也不需要对抵押物实体的支配，而是在于对抵押物价值的把握，能够同时满足现代经济社会对债权担保和担保物经济效用发挥的双重需要。因此可以说，相对于质权和留置权，房地产抵押权是一种纯粹的价值权。
二、房地产抵押权的设定
房地产抵押权为担保物权，根据物权法定主义及物权公示、公信主义，除因法律规定而直接产生的房地产抵押权外，房地产抵押权因房地产抵押合同并经登记后而设定。由于我国现行立法没有规定法定房地产抵押权，所以在我国，房地产抵押权的设定条件有二：房地产抵押合同和房地产抵押权登记。
（一）房地产抵押合同
房地产抵押合同是指债务人或者第三人不移转对房地产的占有，将房地产作为债权担保而与债权人达成有明确相互权利义务关系的协议，依据此协议在债务人或第三人提供抵押的房地产上为债权人设定了抵押权，债务人或者第三人对债权人之债权承受房地产物上的担保义务。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以拍卖该房地产的价款优先受偿。
房地产抵押合同为要式合同，抵押人和抵押权人订立房地产抵押合同，应当采用书面形式并记载法律规定的内容，主要包括：⑴债权人、债务人、抵押人的姓名（名称）、住址；⑵被担保主债权种类、数额；⑶债务人履行债务的期限；⑷房地产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；⑸抵押担保的范围；⑹当事人认为需要约定的其它事项。房地产抵押合同所记载的内容不符合法律规定要求的，当事人应当予以补正。
（二）房地产抵押权登记
房地产抵押权登记是指由主管机关依法在登记簿上就房地产上的抵押权状态予以记载。房地产抵押权经登记后依法成立并取得物权公示、公信效力。我国立法将登记作为抵押合同的生效要件，混淆了房地产抵押合同的债权合同性质以及房地产抵押权登记的物权变动性质。房地产抵押合同是债权合同，依法成立时就应生效。而房地产抵押权登记是物权行为，是房地产抵押权成立的要件。
房地产抵押权登记由抵押当事人向法律规定的房地产抵押登记机关申请，填写并递交房地产抵押登记表，同时提交法律规定的应当提交的登记文件，主要包括主合同和房地产抵押合同以及抵押的土地使用权证书、房屋所有权证书。房地产抵押登记机关收到当事人的申请后即由负责监督职责的抵押登记部门对当事人提交的抵押登记文件的真实性、合法性予以审查，审查合格者，予以核准登记并公告。
三、房地产抵押权的效力
房地产抵押权一经设定，即产生相应的法律效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。根据房地产抵押权效力的对象，可将其划分为对内效力和对外效力。
（一）房地产抵押权的对内效力
上海市属普通高等学校市教委重点课程建设管理办法
上海市人民政府
上海市属普通高等学校市教委重点课程建设管理办法
(2005年颁布)
第一章 总则
第一条为进一步加强上海市属普通高等学校课程建设工作，不断提高教学水平和教学质量，特制订本实施办法。
第二条上海市属普通高等学校重点课程建设包括“市教委重点课程”和“校重点课程”。重点课程建设的指导思想是：上海市教育委员会（以下简称“市教委”）根据上海经济社会发展对人才培养的要求和上海市属普通高校（以下简称“市属高校”）的学科、专业发展实际情况，按照“择优扶植、以点带面、分步推进”的建设原则，有计划地组织市属高校对一批有一定基础水平和特色的课程进行重点建设，加强分类指导，建立评价激励机制，鼓励高校开展课程教学改革，进一步提高高校的教学质量。
第三条高等学校课程及其相应的教学环节是教学工作的核心内容。课程质量是一个学校师资队伍水平、教学过程、学生质量等方面的综合反映。因此，课程建设是高等学校的一项重要基础性工作。各市属高校应按照市教委的统一部署，以精品课程的建设要求为目标，有计划、有组织、有步骤地建设市教委重点课程，使市教委重点课程在学校的课程建设和教学改革中发挥示范作用，切实提高学校的教学水平和教学质量。
第四条各市属高校在校重点课程建设的基础上，择优建设一批市教委重点课程，通过建设，形成一批在全市或全国同类高校中能达到先进水平的课程。
第五条市教委重点课程和校重点课程的建设是各高校对课程进行分层次建设的重要内容。各高校应坚持科学发展观，遵循人才培养规律，加强投入，严格管理，规范运作，务求实效。
第二章 建设内容和建设目标
第六条市教委重点课程的建设要按照“基础扎实、知识面宽、能力强、素质高、富有创新精神”的人才培养要求，在注重课程内容的科学性、专业性、系统性的同时，要充分体现理论联系实际和传承与创新并重的原则，体现学以致用、以人为本的现代教育理念。
第七条市教委重点课程的建设内容包括：
（一）教育思想、教育观念的更新；
（二）课程体系、教学内容和教学方法的改革；
（三）教材、教学资料和实验、实习条件的建设；
（四）师资结构的合理化和师资水平的提高；
（五）考核方法的改革。
第八条市教委重点课程建设的目标是：通过建设，在上海市范围内形成一批在本学科教学领域内有较大影响，在上海市乃至全国能达到同类课程先进水平的课程，以支撑上海高质量的本科教育。
第三章 申报条件、申报程序与管理办法
第九条市教委重点课程采用年度申报立项制。
第十条申报市教委重点课程，必须具备以下条件：
（一）必须是校精品课程或校重点建设课程；
（二）有一定建设基础、学生受益面较广的公共课、基础课、专业基础课和特色课程；
（三）有与本专业培养目标和培养规格相适应的完整规范的教学大纲；
（四）有一支教学水平较高，年龄、学历、职称结构合理，富有敬业精神和创新能力的师资梯队，课程负责人具有高级职称。有长远的师资队伍建设规划；
（五）有一套完整的、有特色的和高水平的教材、教案和教学参考资料，实验课程要具备良好的实验条件和较高的设备使用率；
（六）有科学合理的教学方法和丰富多样的教学手段；
（七）有一套科学的考核指标；
（八）教学效果好，教学研究有成果，近三年有一定数量的教师获得校级或校级以上优秀教学奖（含优秀教师、优秀教学奖、青年教师讲课比赛奖等）。学生参加全国大学英语四、六级考试和上海市高校计算机等级考试的通过率高于市内同类院校的平均通过率。有充分的依据说明该门课程教学理念先进，教改活跃，具有成为在市内或国内处于先进水平的基础条件；
（九）凡已被评为国家精品课程的课程，在其有效期内不再被接受市教委重点课程。
第十一条市教委综合市属各高校的在校生规模、专业数以及校重点课程的数量和质量，确定各校申报市重点课程的名额，并于每年六月底前公布。
第十二条各校根据市教委的统一要求，组织评议，把符合市教委重点课程要求的课程建设项目向市教委申报。申报时，须填写《上海市教委重点课程申报表》并提供相关附件。各高校应保证上报材料的真实性。
第十三条市教委高等教育处依据市教委重点课程的基本条件，负责对各校申报的市教委重点课程进行初审。
第十四条市教委在聘请有关专家对经过初审符合条件的课程进行评估的基础上，审核确定市教委重点课程立项名单并向全市高校公布。
第十五条市教委重点课程的建设周期一般为两年。对重点课程的考核分为：一年后中期检查，两年后验收。
第十六条课程中期检查和验收由所在高校负责进行，有关高校应将组织检查、验收的方案和结果及时报市教委备案。市教委组织专家进行抽查。对中期检查不合格和未能如期完成或完成质量不达标的课程，市教委将视情形给予该课程限期整改或取消重点建设的决定。
第十七条各校承担课程建设申报和管理工作的主要部门为教务处，教务处应加强对课程建设工作的领导、督促、检查和协调，并协助市教委做好项目的验收工作。财务、设备、图书等有关职能部门应密切配合，保证各校按计划完成课程建设任务。
第十八条为鼓励教师参加课程建设工作的积极性，确保课程建设工作顺利进行，各高校应制定相应的配套政策，将课程建设工作量适当计入教师教学工作量。
第十九条凡按期或提前完成课程建设任务，并在本市有关高校积极推广经验的重点课程，在高等教育教学成果奖和市精品课程评选中应予以优先推荐；对建设重点课程作出重要贡献，成绩突出的教师，各校在职务评聘中，应予以优先考虑。
第二十条对于在市教委重点课程建设工作中表现突出，对人才培养有重大贡献的高校，市教委将予以通报表扬和奖励。对于重点课程建设工作不力的高校，市教委将限制或取消其再次申报市教委重点课程的资格。
第四章 经费来源和使用
第二十一条重点课程资金来源为各高校的上海市财政经常性教育经费拨款。各高校应设立课程建设专项资金，将市教委批准的重点课程项目列入下一年度部门预算，切实保证市教委重点课程和校重点课程的建设。各高校应保证每年投入课程建设的经费持续增长，重点课程建设资金的拨付和管理按国家财政预算有关规定执行。
第二十二条市教委重点课程的建设经费，文科课程一般不低于3万元，理工科课程一般不低于5万元。
第二十三条为确保市教委重点课程建设经费的投入绩效，经费核拨应事先编制用款计划，每次核拨金额由各校根据项目进展情况自定。
第二十四条市教委重点课程经费应专款专用。经费使用的范围包括课程从立项到验收所发生的有关建设费和业务费。课程经费不得用于基建、投资、捐赠、经营及其他福利性支出。课程经费纳入市教委专项经费管理渠道。
第二十五条对于通过验收，评价较高，对人才培养有突出贡献的市教委重点课程，经学校审核，市教委备案后，学校对课程完成人应给予奖励。
第五章 附则
第二十六条各高校可根据本办法自行制定相关实施细则。
第二十七条非市属高校重点课程建设可参照本办法执行。
第二十八条本办法自发布之日起施行。原市教委1996年9月颁发的《上海市属普通高等学校课程建设实施管理办法》废止。
第二十九条本办法由市教委负责解释。
