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房地产政策演变与房价走势

奚正辉


　　笔者以国务院历年发布的关于房地产调控的文件为线索，对房地产政策与房价的走势进行了分析，房地产政策与房价是相辅相成的。近20年的时间里，房价总体是上涨的，期间有2次房价下调，一次是2006年下半年（政策打压的原因），一次是2008年底（经济危机的原因）。

　　1988年2月25日，《国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》（国发（1988）11号），《通知》指出：我国现行的住房制度存在着严重弊端。国家为城镇居民建房花了大量投资，但由于不能从经济机制上制约不合理的需求，城镇住房问题并没有得到缓和。住房分配上的不公正，已成为一个严重的社会问题，城镇住房制度改革，是经济体制改革的重要组成部分。住房制度改革可以取得很大的经济效益和社会效益，是一件利国利民的事情。要从１９８８年起，用三、五年时间，把住房制度改革在全国城镇分期分批推开。

　　1991年6月7日，《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发[1991]30号），《通知》指出：住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，也是人民群众十分关注的重大问题，其根本目的是要缓解居民住房的困难，不断改善住房条件，正确引导消费，逐步实现住房商品化，发展房地产业。

　　1991年11月23日，国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组《关于全国推进城镇住房制度改革意见的通知》（国办发[1991]73号），《通知》指出：城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，从改革公房低租金制度着手，将现行公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度，由住户通过商品交换（买房或租房），取得住房的所有权或使用权，使住房这种特殊商品进入消费品市场，实现住房资金投入产出的良性循环。开始在全国推进城镇住房制度改革。

　　1994年7月18日，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），《决定》规定：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

　　1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），《通知》指出：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

　　2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号），《通知》指出：逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。

　　2005年5月9日，国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号），1、满2年缴纳营业?的规定；2、确定了普通住房的标准；3、住宅期房禁止转让。

　　2006年5月24日，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），1、购房时间从2年改为5年；2、停止别墅供地

　　2006年7月11日，建设部 商务部 发展改革委 人民银行 工商总局 外汇局《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房【2006】171号），1、境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则；2、境外人工作、学习满一年才能购买自用商品房

　　2007年8月7日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号），《意见》指出：住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度。

　　2008年12月20日，国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号），普通住房满2年免征营业税，不满2年差额征；非普通住房满2年差额征，不满2年全额征。

　　2010年1月7日，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），1、贷款购买第二套住房首付不低于40％；2、加强闲置土地的处理；3、一次性公开全部预售房源，明码标价；4、境外人购买房地产严格按规定执行

　　2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。


奚正辉 律师 上海中建中汇律师事务所
为什么律师门槛难进？

　王思鲁：广东环球经纬律师事务所合伙人、金牙大状律师网（www.jylawyer.com）首席律师　


【金玉良言】 能力是要靠学习、靠培养、靠实践、靠总结才能得到并提高的。如果你立志将来做一名律师，你就需要从现在开始，高标准地严格要求自己的一点一滴、一言一行、一举一动，才能得到实战派律师的垂青，才能取得一个好的发展平台；如果你已经进入律师大门，恭喜你，但你若想成为一名优秀律师，你就必须摆正心态，把律师当作一项事业而非职业来做，不断地从各个方面汲取营养，增强自己的内功，尽情在法律的天空中展翅翱翔！


为什么律师门槛难进，即便是律师招助理，也经常让他们打杂？

在律师工作中，我们经常被问到，律师为什么不愿招律师助理，即便招了也不用，经常是让他们打杂？以下就自己的所见所闻所想作以简述，希望对一些学生找工作有所帮助。律师岗位难求，究其源头，大致有以下七点：
一、供求关系不平衡。近年来，“一窝上”的教育风气，教育产业化，造成什么学校都能或都愿办法学院，抑或设置法学专业，而师资力量、教学设施等却未能跟上，导致一些法学毕业生“金玉其外，败絮其内”，根本不具有合格法学毕业生应有的专业能力。另外，“一窝上”的教育风气，还带来昔日的冷门变热门，昔日的热门变冷门的状况，一些专业，昨日的门庭若市，却变成了今日的门可罗雀，据有关媒体报道，广州中医药大学，今年高考却遭遇未能招满学生的尴尬。再加上中国经济发展不平衡，中西部地区因为律师的生存和发展空间艰难，故而造成了律师人才的极度匮乏；但在广州等城市却又似乎出现了律师数量过剩的状况。这种“孔雀东南风”的现象严重，必然造成发达的沿海地区的法学毕业生供大于求，入行道路布满荆棘。
二、律师行业的功利色彩浓重。不少律师一切向钱看，把90%的精力用在找案源、拉关系上，只把5%精力用于办案，剩下的5%用于生活。所以，他们在招助理时，首先考虑的是助手能不能帮他带来案源，能不能帮他带来利益。而这对于刚出道、无经验、无案源的毕业生来说，在应聘律师助理时“吃闭门羹” 并不出奇。
三、法律职业资格考试存有缺陷。法律职业资格考试报考要求本科以上学历证书，为方便应届毕业生，在七月份报考，九月份考试，但这个考试时间，造成法学毕业生需要边工作边考牌，影响工作在所难免。而且即便考了牌，也无法证明你就是个法律人才，同时经济压力等问题又扑面而来，被拒律师助理之门外也是意料之中的事。事实上，如果将法律职业资格考试提前至与毕业同步，应届生凭学校推荐信报考，如果通过了法律职业资格考试，但没有取得学历的话，可不给予法律职业资格，问题便能迎刃而解了。
四、求职者本身问题。时下的我们并不是生活在英雄主义的时代，而是“生在甜水里、长在红旗下”的盛世。 “英雄主义诚可贵”，但在当下却不再是生存之本；而“‘权、钱、色’价更高”，有了一样就有了生存的本钱。在这样浮躁、功利的大背景下，面对金钱的诱惑、物欲的膨胀，很多人坐不稳了。 律师助理也不例外，他们往往因为能力、经验缺乏，不仅无法把案件处理得活色生香，就连基本的规范操作都不能掌握。但为了早日脱离“苦海”，他们就更无心于提高业务能力，只想早日独立执业。更有一些新执业律师，迫于生计，常常铤而走险。私底下利用律师之名牟取不当利益，甚至打击律师，抬高自己，这种背经叛道的行径频频发生。“教出徒弟，饿死自己”的阴霾，让不少律师招助手的念头一闪而过。
五、打杂与扶持的矛盾。很多律师助理因本身能力局限，而律师又没有花大精力培养，久而久之，只能斟茶递水、充当司机、送发文件之类，毫无创造力，最终不能担任律师的“左右手”而被弃之门外。还有一种情况是，有些律师因顾虑自己精心培养的徒弟，他日变成自己的对手，跟自己挣饭吃，而不愿招助手，即便招了，也不愿培养，让其“放空”。
六、律师的案源影响。在这个一切以经济为中心、竞争日趋激烈的环境中，一名律师若要求得生存，方法有多种，有靠业务水平为生的，有靠关系、靠“勾兑”为生的。可想而知，靠关系、靠“勾兑”为生的律师，必然有见不得光的地方，自然不愿第三者知道，不会让助手介入。
七、律师不重视法律操作，重案源轻法律基础的影响。律师行业律师之间的水平参差不齐，行业执业环境差，缺乏完善的行业规范，不正当竞争和恶性竞争泛滥。当打官司变成了“打关系”时，“关系”的重要性就远远胜于业务素质的提高。这不仅导致律师办案水平的倒退，也是造成律师门槛难进的重要原因。
律师普遍喜欢招什么样的人做助手？
总的来说，有两类人是律师乐于招来做助手的——“负面人”和“正面人”：
一、所谓“负面人”，总的来说，是可以带来案源的人，包括用美貌、钱、权力、家庭背景等，而将其法律基础等居于其次。这类人多数会受到那些名不见经传、欠缺实践经验，甚至不是正规法律科班出身，法律基础差、法学素养低，缺少案源，偏向走关系路线，靠经验办案、靠关系吃饭的律师所喜欢。他们为了追求更高的经济利益，为了招揽更多的业务，抛开学历与法律基础等因素，往往乐于聘用一些无法提供优质法律服务但能带来案源的助理。担任助手一段时间后，从新手到合作伙伴，拾级而上。
二、所谓“正面人”，即具有深厚的法律功底、完善的知识结构，良好的心态、准确的定位，并通过了法律职业资格考试，努力踏实走好每一步的人，尤其具有研究生以上学历者更受到实力派律师的青睐。因为实力派的律师一般是科班出身，法律功底好，是靠打官司打出来的，而不是靠吹嘘吹出来的，更不是靠人恩赐得来的，他们通过实实在在办好个案而增加自己的含金量，以丰富的办案经验、深厚的法学理论素养和机辩滔滔的口才成为众口皆碑、不缺案源的好律师。基于自身经验，他们深知：专业功底相当重要。优秀的律师喜欢专业基础扎实，具有团队协作精神和虚心求教的心态的人才。这样的人才提高较快，能够尽快成长起来，最终可以成为一名独挡一面、高水平的律师；反之，专业基础差，由于欠缺基本法理功底，工再多也很难手熟，有时甚至闹出天大的笑话。同时，他们非常清楚“一木不成林”、 “沙漠是由无数沙粒组成”的道理。故而大多数的律师是不愿意自己仅当一名律师界中的“村夫”，庸庸碌碌度过有限的一生。因而，他们需要有志同道合的伙伴和能够施展自己才能的舞台，以通过伙伴之间的合作和互补来提高自己，使自己的能力得到最大发挥，从而实现自己的人生价值。在他们实现自身价值的进程中，他们需要并乐意为“后来的伙伴”提供和谐、充分的发展平台，同时也为自己注入了新的血液，使进入自家律所的每个“家庭成员”与事务所齐心协力，共同发展、共同进步、共享成功。因此，他们对“正面人”“情有独钟”。
总之，能力是要靠学习、靠培养、靠实践、靠总结才能得到并提高的。如果你立志将来做一名律师，你就需要从现在开始，高标准地严格要求自己的一点一滴、一言一行、一举一动，才能得到实战派律师的垂青，才能取得一个好的发展平台；如果你已经进入律师大门，恭喜你，但你若想成为一名优秀律师，你就必须摆正心态，把律师当作一项事业而非职业来做，不断地从各个方面汲取营养，增强自己的内功，尽情在法律的天空中展翅翱翔！

后记：区区此文，挂一漏万；泛泛而论，无法中肯。因存心中多日，现一吐为快，惟愿有助于他人矣！