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房产中介未尽限购审查义务致合同解除,可否拒付佣金?/杨东

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 20:30:47  浏览:9983   来源:法律资料网
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  【案件概况】
  2011年4月2日,被告通过原告上海某房屋服务有限公司居间介绍与案外人张某签订了关于其购买上海市普陀区某路326弄18号503室之房地产的《上海市房地产买卖合同》,合同约定被告向张某购买上述房屋,房价款为200万元。合同对付款方式、违约责任、房产交付等事项作了约定。后原告与被告签订了《佣金确认单》,该《佣金确认单》约定被告共需向原告支付中介服务费人民币(以下币种均为人民币)2万元,但被告至今仍未支付该笔中介服务费。现原告诉至法院,请求判决:1、被告支付中介服务费2万元整;2、诉讼费由被告承担。
  原告称在促成交易双方签订买卖合同当天曾告知被告相关限购政策,并口头询问被告有无购房资格,被告告知其在上海工作且有公积金,有购房资格。但在签订网上备案的合同当天被告告知原告其没有购房资格。原告认为在签约前其没有义务审查购房人的购房资格。被告认为认为自己属于限购政策中“不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭”,因此没有购房资格,被告认为原告作为房地产专业人士应该有责任审查购房人是否有购房资格。
  【法院判决】
  被告应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房屋服务有限公司中介服务费人民币1万元。
  【律师评析】
上海房地产律师杨东分析认为,法院对审理此案,一般会关注三个方面,以此来判断中介费是否应该支持,支持多少。具体如下:
第一,房产中介在什么样的情况下可以主张中介费?按照《合同法》相关规定:居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。就本案而言,被告与案外人已经签订《上海市房地产买卖合同》,而且也具备了房地产买卖合同的主要条款,应认定为促成合同成立。依法可以主张中介费。另外,如果对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。但本案中原被告签订《佣金确认书》约定了中介费,一般因按照约定优先处理。
  第二,限购审查是否为房产中介的应尽义务居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。就房产中介性质而言,其提供的房源信息应当真实,本案系争房屋权属清晰,是可以交易的,能否交易成功,取决于买卖双方的自身条件及是否受到政策调控所限,非中介所应尽的义务,而更应当取决于交易双方持审慎态度而达到安全交易的目的。”由此可见,法院更倾向认为限购审查义务更多的在于买方。作为房产中介应尽的义务是确保房地产无任何交易瑕疵即可。当然,杨东律师认为房产中介依法应当就有关订立合同的事项(如房产政策等)如实报告义务,而且应提供相关告知证据,以防止纠纷产生。
第三,中介费与房产中介的工作量是否挂钩?司法实践中,中介费与房产中介的工作量还是相互挂钩的,并不是促成签订《上海市房地产买卖合同》后,就能主张全部中介费的。根据目前上海房屋中介操作情况,中介公司应当协助双方当事人办理房屋买卖合同的网签手续,以及过户登记手续,否则不能认定其已完成中介服务。因此唯有完成全部中介服务,才能主张全部中介费。不然也违背权利义务应相当对等的公平原则。
  【法规政策】
2011年1月26日,《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》颁布,该通知第六条规定:原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。2011年1月31日,上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知,该通知第七条规定:对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。
(作者系上海房地产注册经纪人\上海市欣隆律师事务所律师杨东)

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吉林省科学技术进步特殊贡献奖评审办法(暂行)

吉林省科学技术部


吉林省科学技术进步特殊贡献奖评审办法(暂行)


各市、州科委,省直有关厅、局,有关单位:

为了做好吉林省科学技术进步特殊贡献奖的评审工作,保证评审质量,根据《吉林省科学技术进步奖励改革方案》,制定本办法(暂行),现予发布、试行。

附件:吉林省科学技术进步特殊贡献奖评审办法(暂行)

                             二OO一年一月十五日

吉林省科学技术进步特殊贡献奖评审办法(暂行)

第一条 为了保证吉林省科学技术进步特殊贡献奖的评审质量,根据《吉林省科学技术进步奖励改革方案》,制定本办法。

第二条 吉林省科学技术特殊贡献奖奖励在科学技术创新,重大科学技术成果转化和高新技术产业化中,取得重大突破,创造巨大直接经济效益或社会效益的公民。

第三条 吉林省科学技术进步特殊贡献奖每两年评选一次,每次不超过2人,每人奖金50万元,其中:10万元奖励给个人,40万元为科研补助经费。

第四条 吉林省科学技术进步特殊贡献奖奖金由省财政专项核拨。

第五条 吉林省科学技术进步特殊贡献奖授予下列科学技术工作者:

(一)、在当代科学技术前沿取得重大突破或者在科学技术发展中有卓越建树者。

获奖者应在基础研究、应用基础研究方面取得系列或者重大发现,丰富和拓展了学科的理论,引起该学科或者相关学科领域的突破性发展,为国内外同行所公认,对科学技术发展和社会进步作出特别重大的贡献。

(二)、在科学技术创新、科学技术成果转化和高新技术产业化中,创造巨大直接经济效益或者社会效益的。

获奖者应在科学技术活动中,特别是在高新技术领域取得系列或者特别重大发明,并以市场为导向,积极推动科技成果转化,实现产业化,引起该领域技术的跨越发展,促进了产业结构的变革,创造了巨大的直接经济效益或者社会效益,对促进经济、社会发展作出特别重大的贡献。

第六条 吉林省科学技术进步特殊贡献奖获奖者应当热爱祖国,热爱科技事业,具有良好的科学道德,并仍活跃在当代科学技术前沿,从事科学研究或者技术开发工作。

第七条 吉林省科学技术进步特殊贡献奖候选人由下列单位推荐:

(一)吉林省人民政府有关组成部门、直属机构;

(二)各市、州人民政府;

(三)中央直属驻吉林省的有关科研机构、高等院校和大型企业。

第八条 推荐单位推荐吉林省科学技术进步特殊贡献奖候选人时,应当填写统一格式的推荐书,并在规定的时间内向吉林省科学技术奖励工作办公室提交推荐书和相关材料。相关材料包括:

(一)候选人所在单位人事部门出具的政治表现及品行证明;

(二)重大发明、相关学科建设成就证明;

(三)公开发表的论文、专著及引用情况证明;

(四)权威部门出具的经济效益和社会效益证明。

第九条 经吉林省科学技术奖励工作办公室形式审查合格的候选人的推荐材料,提交到吉林省科学技术进步特殊贡献奖初评组进行初评。

第十条 经吉林省科学技术进步特殊贡献奖初评组初评通过的候选人,提交到吉林省科学技术进步特殊贡献奖复评组进行复评。

第十一条 经吉林省科学技术进步特殊贡献奖复评组复评通过的候选人,提交到吉林省科学技术进步奖励委员会进行终审。

第十二条 经吉林省科学技术进步奖励委员会终审通过的候选人,报吉林省人民政府核准后即行授奖。

第十三条 吉林省科学技术进步特殊贡献奖初评组和复评组由部分中国科学院院士、中国工程院院士和省内相关专家、学者及有关管理部门的领导组成。

第十四条 本办法自发布之日起施行。


机械工业节约能源监测管理暂行规定

机电部


机械工业节约能源监测管理暂行规定
1992年6月29日,机电部

第—章 总 则
第一条 为了加强能源管理,提高用能水平,降低能源消耗, 推动合理用能和节约用能工作, 现根据国务院《节约能源管理暂行条例》国家计委《节约能源监测管理暂行规定》,并结合机械工业的实际情况, 特制定本暂行规定。
第二条 节能监测是根据国务院、国家计委、国务院经贸办、 机电部及其他有关部门颁布的能源利用标准、 节能监测法规和标准及技术规范对机械工业企、事业的能源消耗、用能设备效率、产品能耗水平、 能源供应质量以及新建、扩建工程是否符合节能要求等进行监测和检查, 以达到节能的目的。
第三条 机械工业企业、事业单位均应执行本暂行规定。

第二章 监测机构和职责
第四条 机电部生产司是机械工业节能监测主管部门。
第五条 机电部节能监测中心(简称部节能监测中心)为机电部能源监测机构。各省、自治区、 直辖市机械厅局(公司)根据需要与地方节能主管部门协商建立行业节能监测站。
第六条 部节能监测中心的主要职责:
(一)在部节能主管部门的领导下, 开展机械行业或其他行业委托的节能监测工作,对监测不合格单位提出处理意见报部节能主管部门审定。
(二)对机械行业各节能监测站进行技术指导和业务管理, 并对节能监测人员进行技术、业务培训和考核。
(三)协助部节能主管部门组织制定机电部用能标准、节能监测标准、技术法规和技术规范。
(四)协助部节能主管部门编制机械行业节能监测计划并组织实施,同时抄送各地区(行业)节能监测主管部门及节能监测站。
(五)协助部节能主管部门监督、 检查节能监测站的工作及计划执行情况;协助部节能主管部门对节能监测纠纷进行技术仲裁。
(六)承担部节能主管部门下达的节能监测任务。 协同各节能监测站对技术复杂、专业性强及特殊设备的企业实施节能监测。
(七)开展节能监测技术研究、情报交流、技术咨询。 向部节能主管部门和全国节能监测管理中心汇报节能监测情况并提出有关建议。
(八)组织推广节能先进技术和经验,参与节能机电新产品、 新技术等的监测和评定。
第七条 节能监测站的主要职责:
在省、自治区、直辖市机械厅局(公司)的领导下,
(一)在部节能监测中心统筹规划下参与机械行业有关用能标准、 节能监测标准、法规和技术规范的制定。
(二)制定并组织实施本地区、本行业节能监测计划。
(三)对企业的用能设备及装置的工况进行技术指导和监督。
(四)负责收集、整理、储存本地区、 本行业企业节能监测的数据和资料,定期向上级节能主管部门和节能监测中心报告节能监测情况。

第三章 节能监测程序
第八条 节能监测机构对被监测单位进行监测时要严格执行节能监测标准、法规和技术规范。
第九条 各节能监测站应提出年度节能监测计划方案, 报节能主管部门和部节能监测中心。
第十条 节能监测分定期监测和不定期监测。定期监测, 须在执行监测20天前通知被监测单位。
第十—条 被监测单位接到监测通知后, 必须按照通知中的要求做好准备,并配合做好监测工作。
第十二条 监测后,监测单位应按照规定在30日内(或商定的时间内)向被监测单位、节能主管部门提出监测报告和处理意见。
第十三条 被监测单位接到监测报告后, 应按规定向监测单位缴纳节能监测工本费。 同时针对监测报告提出的问题及时提出具体的改进措施,并上报节能主管部门。

第四章 监测结果处理
第十四条 凡经监测的用能设备达到监测标准, 根据节能监测部门的综合监测报告书,由节能监测机构发给被监测单位《节能监测合格证书》。
第十五条 经监测后, 主要监测指标达不到规定标准的单位按下列办法处理:
(一)首次监测不合格的由监测单位向被监测单位发出《限期整改复测通知书》;
(二)复测仍不合格者, 节能主管部门指令节能监测机构第二次发出《限期整改复测通知书》, 并还向被复测不合格的单位发出《能耗超标加价费通知书》,节能主管部门对其处以罚款;
(三)再次限期届满后复测仍不合格者, 除继续对其处以能耗超标罚款外,由部节能主管部门会同省、地有关部门给该单位以减少或停止供能,直至查封设备的处罚;
(四)限期整改期限为1~6个月。 在限期未到前被监测单位可向监测单位申请提前复测。
第十六条 能耗超标加价费的征收标准:从发出《期限整改复测通知书》之日算起,到复测完毕之日止,按被监测用能设备、 设施超耗或浪费能源价值的2~5倍计算;对多次复测仍不合格的企业, 从第二次不合格开始,按次递增征收费用。
给予减供能源处罚的,减供量按月超耗量的1~5倍计算。
第十七条 超耗单位接到《能耗超标加价费通知书》后应在20天内向指定银行缴款,不得拒付。企业不按规定及时缴纳能耗超标加价费时, 监测单位可通知该企业开户银行予以划拨,并缴纳滞纳金。
第十八条 本细则所列能耗超标加价费要在企业税后留利中列支, 不得计入成本和营业外支出。
第十九条 被监测单位对监测处理意见有异议时, 在接到处理通知书后半个月内向节能主管部门提出申诉, 经协调仍有异议者可向部节能主管部门申诉或委托部节能监测中心进行仲裁,并在一个月内作出处理结论。
第二十条 企业在用的机电设备如果属于国家已公布淘汰的机电产品,部节能监测中心和节能监测站应协助有关企、事业订出规划, 并监督其尽快改造或更新。
第二十—条 《设备节能监测合格证》和《节能监测合格证书》自颁发之日起3年内有效。
上述合格证及监测报告、能耗超标加价费通知书、 限期整改复测通知书等统一印发。

第五章 节能监测机构的管理
第二十二条 部节能监测中心由机电部节能主管部门和国家技术监督局按国家计委《节能监测机构认证审定办法》的要求进行认证, 部节能监测中心认证后执行本细则规定的各项职能。
第二十三条 部节能监测中心协同各省、自治区、 直辖市节能监测中心对所在地区本行业节能监测站及节能监测专业人员认证、 考核并报部或省、市节能主管部门审批,由部节能主管部门或省、 市节能主管部门授予节能监测专业人员《节能监测员》证书, 节能监测人员凭《节能监测员》证书从事节能监测工作。
第二十四条 节能监测机构属事业单位,受同级节能主管部门领导。
部节能监测中心和节能监测站实行主任(站长)负责制。 节能监测专业人员实行技术职务聘任制,待遇与其他部门技术人员相同。
第二十五条 节能监测有关的技术规范、标准、 方法和报告其优秀者可参与科研成果评比。
第二十六条 节能监测资料和文件,凡属涉及机密者, 应严格按照有关保密制度处理。
第二十七条 节能监测人员在执行任务时应严守纪律、秉公守法、 廉洁清正,对滥用职权、 徇私舞弊者视情节轻重给予调离节能监测工作或行政处分,触犯刑律者,由司法部门追究其刑事责任。
任何单位和个人都有义务和权利向节能主管部门反映节能监测人员的违纪违法行为。
第二十八条 部节能监测中心和各节能监测站从事监测工作时参照机电部制定的统一收费标准收取测试工本费。

第六章 附 则
第二十九条 本暂行规定由机械电子工业部负责解释。
第三十条 本暂行规定自公布之日起实行。