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正确对待税法对商场联营模式的影响/谷艳秋

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 13:07:04  浏览:9185   来源:法律资料网
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正确对待税法对商场联营模式的影响

谷艳秋

  
  受全球经济危机的影响,国内住宅地产形势低迷,相对于此,商业地产的表现却有些“风景这边独好”的意味。从整体来看,随着政府刺激经济举措效果的逐渐显现,2009年势必将成为房地产市场节奏发生变化的一年,而商业地产作为投资性项目越来越得到业内人士的青睐。
  商业地产投资开发赢利模式多样,主要有四类:一是只售不租,出让产权,快速回笼资金;二是只租不售,以商铺产权再融资;三是又租又售,部分租,部分售,出租部分起示范作用;四是不租不售,自己做商业经营,直接将商铺进行资本运作,控制进场业态种类,形成自己的经营特色。
  本文且不讨论如上开发赢利模式的优劣,仅就开发商在直接将商铺进行资本运作,在与供应商联营的过程中,如何在符合税法相关规定的条件下,在不增加供应商成本的前提下,保持商铺收益继续增长,将商铺变成收益最稳定的物业类别,获得双赢的结果,提出自己的拙见,以求专业人士斧正。

一、什么是联营

  依据《民法通则》的相关规定,联营有三种模式:
  1、法人型联营,是指企业之间或者企业、事业单位之间联营,组成新的经济实体,独立承担民事责任、具备法人条件的,经主管机关核准登记,取得法人资格。这是一种最紧密、最稳定的联营模式,它的设立、变更和终止以及权利能力、行为能力、责任范围等均适用企业法人的有关规定。
  2、合伙型联营,是指企业之间或者企业、事业单位之间联营,共同经营、不具备法人条件的,由联营各方按照出资比例或者协议的约定,以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的,承担连带责任。这是一种半紧密、较稳定的联营模式,根据这种联营模式而组成的企业不具有法人条件,其财产属于共有性质,联营各方的责任是无限的连带责任。
  3、合同型联营,是指企业之间或者企业、事业单位之间联营,按照合同的约定各自独立经营的,它的权利和义务由合同约定,各自承担民事责任。这是一种松散型、简易型的联营模式。这种联营模式是联营各方之间的一种较为稳定的合同关系。
  目前,开发商将商铺与供应商进行的联营大多数是第三种即合同型联营,在这种联营模式下,开发商成立专门的商业经营管理公司作为商场柜台提供方,提供柜台给供应商,由开发商成立的商业经营管理公司统一管理、统一收银,商业经营管理公司按双方的约定收取费用后,月末将剩余货款凭供应商的增值税发票打入供应商账户。
  在供应商成本不变的前提下,如何通过合理的税收筹划提高商业经营管理公司的税后实得收益?

二、联营模式下的税法比较

  商业经营管理公司(以下简称“商场”)在联营模式下,多以提取“扣点”作为收取费用的主要方式,而提取“扣点”分为单纯提取扣点和提取“扣点”和收取固定的进场费、广告促销费、上架费、展示费、管理费等劳务收入结合两种方式,在不考虑房产税等其他应纳税种的情况下,两种方式的税收有所区别:

第一种,单纯提取“扣点”方式:

  假设供应商的月含税销售额为300万元,商场的扣点是25%。由商场统一收款,统一管理,供应商自行承担其销售员及相关的管理费用。商场月末将剩余货款凭供应商的增值税发票打入供应商账户。
则:商场的税后收益计算如下:
  根据国税发[2004]136号《国家税务总局关于商业企业向货物供应方收取的部分费用征收流转税问题的通知》中“对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩(如以一定比例、金额、数量计算)的各种返还收入,均应按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税金,不征收营业税”的规定,商场25%的扣点收入是与商品销售量、销售额挂钩的返还收入,因此应按有关规定冲减当期增值税进项税金,按上述规定,则商场的当期销项增值税=300万/(1+17%)×17%=435897.44元,当期应冲减的增值税进项税金=300万/(1+17%)X 25% X17%=108974.36元,当期实际缴纳的增值税=当期销项增值税-应冲减的当期进项增值税=435897.44元-108974.36元=326923.08元;由此产生的城建税和教育附加税=326923.08×(1%+3%)=13076.92元;在不考虑其他成本和费用的前提下,企业所得税=[300万×25%/(1+17%)-13076.92元]×33%=207223.08元;商场的税后所得收益=300万×25%/(1+17%)-13076.92元-207223.08元=420725.64元。

第二种,提取“扣点”和固定劳务收入结合的方式:
  假设供应商的月含税销售额为300万元,商场的扣点是25%。假设该供应商的最低销售额为100万,那么将该100万的扣点即100万×25%=25万,以进场费、展示费、管理费等劳务收入的形式收取。其他销售额以扣点形式收取。
  则:商场的税后收益计算如下:
  根据国税发[2004]136号《国家税务总局关于商业企业向货物供应方收取的部分费用征收流转税问题的通知》中“对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额无必然联系,且商业企业向供货方提供一定劳务的收入,例如进场费、广告促销费、上架费、展示费、管理费等,不属于平销返利,不冲减当期增值税进项税金,应按营业税的适用税目税率征收营业税”的规定,商场应缴纳的营业税=25万×5%=12500元,
  同方式一,商场25%的扣点收入是与商品销售量、销售额挂钩的返还收入,因此应按有关规定冲减当期增值税进项税金,按上述规定,则商场的当期销项增值税=300万/(1+17%)×17%=435897.44元,当期应冲减的增值税进项税金=200万/(1+17%)X 25% X17%=72649.57元,当期实际缴纳的增值税=435897.44元-72649.57元=363247.87元。由此产生的城建税和教育附加税=(12500元+363247.87元)×(1%+3%)=15029.91元。企业所得税=(25万+200万/(1+17%)X 25%-12500元-15029.91元)×33%=214440.77元。商场的税后所得收益=25万+200万/(1+17%)X 25%-12500元-15029.91元-214440.77=435379.75元。
  方式二比较方式一而言,在与供应商的合作形式和供应商成本均没有发生变化的前提下,商业经营管理公司的税后收益增加了14654.11元。


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劳动部关于发布《违反〈中华人民共和国劳动法〉行政处罚办法》的通知

劳动部


劳动部关于发布《违反〈中华人民共和国劳动法〉行政处罚办法》的通知
1994年12月26日,劳动部

各省、自治区、直辖市及计划单列市劳动(劳动人事)厅(局),国务院有关部委、直属机构劳动人事司:
根据《中华人民共和国劳动法》的有关规定,我部制定了《违反〈中华人民共和国劳动法〉行政处罚办法》,经商财政部同意,现予发布,自1995年1月1日起施行。

违反《中华人民共和国劳动法》行政处罚办法
第一条 为保证《劳动法》的贯彻实施,依法对违反《劳动法》行为进行处罚,根据《中华人民共和国劳动法》有关法律责任的规定,制定本办法。
第二条 县级以上各级人民政府劳动行政部门(以下简称劳动行政部门)依法对本行政区域内的企业、个体经济组织(以下简称用人单位)遵守劳动法律、法规的情况进行监督检查,对违反《劳动法》行为的行政处罚适用本办法。
第三条 用人单位制定的劳动规章制度违反法律、法规规定的,应给予警告,并责令限期改正;逾期不改的,应给予通报批评。
第四条 用人单位未与工会和劳动者协商,强迫劳动者延长工作时间的,应给予警告,责令改正,并可按每名劳动者每延长工作时间一小时罚款一百元以下的标准处罚。
第五条 用人单位每日延长劳动者工作时间超过三小时或每月延长工作时间超过三十六小时的,应给予警告,责令改正,并可按每名劳动者每超过工作时间一小时罚款一百元以下的标准处罚。
第六条 用人单位有下列侵害劳动者合法权益行为之一的,应责令支付劳动者的工资报酬、经济补偿,并可责令按相当于支付劳动者工资报酬、经济补偿总和的一至五倍支付劳动者赔偿金:
(一)克扣或者无故拖欠劳动者工资的;
(二)拒不支付劳动者延长工作时间工资报酬的;
(三)低于当地最低工资标准支付劳动者工资的;
(四)解除劳动合同后,未依照法律、法规规定给予劳动者经济补偿的。
责令用人单位支付劳动者经济补偿按有关规定执行。
第七条 用人单位劳动安全设施和劳动卫生条件不符合国家规定的,应责令限期改正;逾期不改的,可处以五万元以下罚款。
用人单位违反规定造成职工急性中毒事故或伤亡事故的,应责令制定整改措施,并可按每中毒或重伤或死亡一名劳动者罚款一万元以下的标准处罚;情节严重的,提请同级人民政府决定停产整顿。
用人单位对发生的急性中毒或伤亡事故隐瞒、拖延不报或谎报的,以及故意破坏或伪造事故现场的,应责令改正,并可处以二万元以下罚款。
第八条 用人单位新建、改建、扩建和技术改造项目的劳动安全卫生设施未能与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用,安全卫生设施不符合国家规定标准的,应责令改正,并可处以五万元以下罚款。
第九条 用人单位未向劳动者提供必要的劳动防护用品和劳动保护设施,或未对从事有职业危害作业的劳动者定期检查身体的,应责令改正,并可处以五千元以下罚款。
第十条 用人单位锅炉压力容器无使用证而运行的,或不进行定期检验的,应责令停止运行或查封设备,并可处以一万元以下罚款。
用人单位锅炉压力容器有事故隐患的,应责令限期改正;对逾期不改的应责令停止运行,收回使用证件,并可处以一万元以下罚款。
用人单位压力管道、起重机械、电梯、客运架空索道、厂内机动车辆等特种设备未进行定期检验或安全认证的,应责令改正,并可处以一万元以下罚款。
第十一条 用人单位非法招用未满十六周岁的未成年人的,应责令改正,并按国家有关规定处以罚款。
第十二条 用人单位有下列侵害女职工和未成年工合法权益行为之一的,应责令改正,并按每侵害一名女职工或未成年工罚款三千元以下的标准处罚:
(一)安排女职工从事矿山井下、国家规定的第四级体力劳动强度的劳动和其他禁忌从事的劳动;
(二)安排女职工在经期从事高处、低温、冷水作业和国家规定的第三级以上劳动强度的劳动;
(三)安排女职工在哺乳未满一周岁的婴儿期间从事国家规定的第三级以上体力劳动强度的劳动和哺乳期禁忌从事的其他劳动及安排其延长工作时间和夜班劳动的;
(四)安排未成年工从事矿山井下、有毒有害、国家规定的第四级体力劳动强度的劳动和其他禁忌从事的劳动。
第十三条 用人单位安排女职工在怀孕期间从事国家规定的第三级以上体力劳动强度的劳动和孕期禁忌从事的劳动的,应责令改正,并按每侵害一名女职工罚款三千元以下的标准处罚。
用人单位安排怀孕七个月以上的女职工延长工作时间和从事夜班劳动的,应责令改正,并按每侵害一名女职工罚款三千元以下的标准处罚。
第十四条 用人单位违反女职工保护规定,女职工产假低于九十天的,应责令限期改正;逾期不改的,按每侵害一名女职工罚款三千元以下的标准处罚。
第十五条 用人单位未按规定对未成年工定期进行健康检查的,应责令限期改正;逾期不改的,按每侵害一名未成年工罚款三千元以下的标准处罚。
第十六条 用人单位未按《劳动法》规定的条件解除劳动合同或者故意拖延不订立劳动合同的,应责令限期改正;逾期不改的,应给予通报批评。
第十七条 用人单位无故不缴纳社会保险费的,应责令其限期缴纳;逾期不缴的,除责令限期补交所欠款额外,可以按每日加收所欠款额千分之二的滞纳金。滞纳金收入并入社会保险基金。
第十八条 用人单位无理阻挠劳动行政部门及其劳动监察人员行使监督检查权,或者打击报复举报人员的,处以一万元以下罚款。
第十九条 对具有数种违反《劳动法》行为的,应分别决定处罚,合并执行;不能合并执行的可以从重处罚。
对数次(二次及以上)违反《劳动法》的,可以加重处罚。加重处罚可按原罚款标准的二至五倍计算罚款金额。
第二十条 对用人单位处以罚款,应使用财政部门统一制定的罚款票据。所处罚款,应依照财政管理的规定,及时、足额上缴财政。
第二十一条 用人单位对行政处罚决定不服的,可以依照《行政复议条例》和《行政诉讼法》的规定申请复议或起诉。
复议或诉讼期间,不影响行政处罚决定的执行。
第二十二条 省、自治区、直辖市人民政府劳动行政部门可以依据本办法制定实施细则。
第二十三条 本办法自1995年1月1日起施行。


郴州市人民政府办公室关于印发郴州市防空地下室易地建设费和公用人防工程维护费征收分级管理规定的通知

湖南省郴州市人民政府办公室


郴州市人民政府办公室关于印发郴州市防空地下室易地建设费和公用人防工程维护费征收分级管理规定的通知

郴政办发〔2008〕1号

各县(市、区)人民政府,市政府各部门、直属机构、部门管理机构,中省驻郴各单位:

《郴州市防空地下室易地建设费和公用人防工程维护费征收分级管理规定》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。

郴州市人民政府办公室  

二○○八年四月十一日  





郴州市防空地下室易地建设费和

公用人防工程维护费征收分级管理规定



   第一条 为进一步规范我市防空地下室易地建设费和公用人防工程维护费的征收管理,根据《湖南省人民防空工程建设与维护管理规定》(省政府令第204号)、《郴州市人民防空工程建设与维护管理规定》(市政府令第11号)、《湖南省物价局湖南省财政厅关于规范防空地下室易地建设费和公用人防工程维护费征收范围及标准有关问题的通知》(湘价费(2007)87号)、《湖南省财政厅关于印发〈湖南省行政事业性收费和政府性基金分成及结算办法〉的通知》(湘财综〔2005〕35号)等规章、规范性文件,结合我市实际,制定本规定。

  第二条 郴州市行政区域范围内的中央、省、市属单位(含已改制单位)的防空地下室易地建设费和公用人防工程维护费的收取,适用本规定。

第三条 新建(含改建、扩建和危房翻新住宅项目)民用建筑(除工业生产厂房外),因故不能修建防空地下室的,经人防行政主管部门批准,依法缴纳防空地下室易地建设费:

凡国家、省有关行政主管部门立项审批的新建民用建筑项目,其防空地下室易地建设费,由市人防行政主管部门代为收取,县(市)人防行政主管部门要积极配合。

市、县(市)有关行政主管部门立项审批的新建民用建筑项目,其防空地下室易地建设费,分别由市、县(市)人防行政主管部门收取。

第四条 中央、省属驻县(市)单位应缴纳的公用人防工程维护费,由市人防行政主管部门代为收取,县(市)人防行政主管部门要积极配合。市、县(市)属单位和个体工商户应缴纳的公用人防工程维护费,分别由市、县(市)人防行政主管部门收取。

第五条 对不按照分级管理权限,擅自越权收取防空地下室易地建设费和公用人防工程维护费的,由市人防行政主管部门依法责令其限期改正。

第六条 县(市)收取的防空地下室易地建设费和公用人防工程维护费,上下级分成比例参照省财政厅湘财综〔2005〕35号文件执行,即市级财政10%、县(市)级财政90%。

第七条 防空地下室易地建设费和公用人防工程维护费属行政性收费,实行“收支两条线”管理。收入全额缴入同级财政,纳入财政预算,支出要严格执行《人民防空财务管理规定》和《人民防空会计制度》,切实做到专款专用,各级政府不得挪作他用,任何单位和个人不得平调、截留。

第八条 市人防行政主管部门可根据我市人防建设实际,将中央、省、市属驻县(市)单位所缴纳的防空地下室易地建设费和公用人防工程维护费,专项用于人防工程建设和维护管理。

第九条 本规定由市人防行政主管部门负责解释,自发文之日起实施