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论政府行政中的舆论监督/赵文亮

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 22:38:13  浏览:8856   来源:法律资料网
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论政府行政中的舆论监督

赵文亮


[摘要] 媒体的不断发展,使得舆论作用及其影响不断扩大;而随着社会的发展,政府的行政权也在不断的扩大,公权力的扩大易乱用、滥用,而易滋生腐败,传统的监督方式因其自身的特点,难以积极地发挥应有的机能,而舆论监督因其自身的特点和作用方式而成为对现代政府实行监督使其规范行政的一种必然监督方式。
[关键词] 舆论监督 大众传媒 政府行政 行政权 依法行政
[The summary] The constant development of media make public opinion function and influence and expand constantly; Along with the development of society, the executive power of the government is in the enlargement constantly too. It is common the power the enlargement easy not the messy with, abuse, and the easy to breed by corruption. Traditional supervision way because their one's own characteristic, Some functions by giving play to and answer actively that difficult. Supervise by public opinion what become and implement and supervise and make their a administrative kind must supervise the way to modern governments, because of its one's own characteristic and function way.

曾有一部名为《明日帝国》的电影,影片中媒体大亨借助于媒体控制了整个国家,左右了整个国家的政治、经济、文化、军事、外交等各个方面,进而想借于此控制整个世界……这只是个虚构的故事,但在其中我们却感受到媒体所承载的舆论的巨大威力。从社会控制及社会秩序形成的角度来看,我们会发现,在今天的社会中,以报纸杂志、广播电视以及电脑网络等为形式的大众传媒的影响力正显现出愈来愈强化的趋势。很多学者将舆论监督称作为“第四权”,因为它对传统的三权构成(立法、司法、行政)的制约在许多方面一点也不屈于三者之间的制约,因而舆论监督的作用日益受人关注。
而于此同时,伴随着社会各方面的发展,政府的行政权也在不断的扩张,以前作为一个“守夜人”式的政府已不复存在 ,现代政府管理调节的社会的方方面面,公权力在不断的扩大,易乱用、滥用而滋生腐败,传统的监督方式因其自身的特点难以发挥其应有的机能,因而人们寄希望于社会舆论的监督机制,希望通过新闻媒体等公共论坛公开揭露权力滥用现象,在社会中形成一种不利于被批评者的舆论压力,促使当事人有所觉悟或有关职能机关采取措施,以达到监督和制约的目的,使得政府及其官员能更好的服务于大众。
本文正是基于这两种发展趋势而作的。

一、舆论监督的法律、理论依据及其在政府行政中的实施的原因

我们平时所称的舆论监督,实际上是一种广义上的监督,即舆论对立法、司法、行政这三方面的监督,本文主要采用的是狭义上的舆论监督,即舆论对政府的监督——具体的公民或组织表达一种对政府机构和政府官员的批评性言论的活动。这里存在的问题是作为一个批评者是否有权对政府作出批评性言论?有何法律依据和理论依据?
我国的舆论监督是有法律上的依据的:我国宪法第35条规定:“中华人民共和国公民有言论、出版、集会、结社、游行、示威的自由。”这一条规定的是一般的言论自由,言论自由是舆论监督的前提,但言论自由不等于就有批评政府的权利,所以我国宪法第45条进而规定:“公民对于任何国家机关和国家工作人员享有提出批评建议的权利。”由此两条我们可知,我国公民的舆论监督权是有法律保障的。这也足见我国宪法中民主性原则的体现。
一个民主的社会中,公民是应该享有批评政府机构及其官员的权利的,因为民主的核心就是公民与国家之间的关系。根据卢梭的社会契约论的观点,政府是建立在人民同意与授权的基础之上的,政府是人民的代理人或人民的公仆,民主的基本原则是“人民主权”和“民有民治民享的政府”,政府存在的目的在于维护公民对于影响到他们的利益的公共决定都有发言和直接或间接参与的权利。既然政府是人民的公仆,应为人民的同意和为了人民的幸福而存在,由选举产生,向人民负责,所以人民批评政府为理所当然。任何一个批评政府及其官员的人都是在行使自己的权利,这一权利源于他作为一分子的一个社会整体的自治权利,他有权利检察仆人的过错,并对他认为不对或不当的行为提出批评。在现代社会里,在大多数情况下,公民由于人数太多而不能享有行使权力,不得不把权力委托给通过选举产生的政府机构及其官员。而这种检察和批评是公民在委托之后保留的民主权利。
我国是社会主义国家,人民民主专政是我国的建国理论基础,在人民民主专政的国家里,人民是社会的主人,政府机关极其官员是人民的公仆,为人民服务是其工作宗旨,其必须对人民负责,人民是主人,有权对仆人的行为加以监督。这在一定程度上可以说是社会契约论的延伸和发展。
因而,可以说 舆论监督不管是从法律还是理论的角度都是有依据的。在一个民主社会里批评政府机构及其官员的权利,是民主政治的必然要求,也是检验民主真伪和测量政治水平的一个重要标志。
那么,在政府行政过程中我们为什么要对其机构或其官员进行这种监督呢?以下我们从三个方面去分析:
首先,从政府官员个人的角度来分析。第一,从人的德性角度来看。在对待德性的问题上东西方都存有两种对立的观点:一种观点认为人性本恶。不管什么人在本质上都是邪恶的,掌握权力的也是如此,因此不加约束,就会堕落和犯罪;第二种观点认为人性本善。即人在本质上是向善的,或者生来即有恻隐之心,有一些人之为人的道德意识,但这种观点也认为如果不加以某种约束,人就会可能做出坏事。两种观点都不否认这一点,即人们在不同的条件下有不同的倾向,因此为促使或保证人向好的方向发展,现实的办法就是提供一种使他向好的方向发展或使他受以制约的力量,或者说一种监督机制,能够发现他的发展倾向,并限制他向坏的方向发展。而对于掌握公权力的人来说,阻止他滥用权力侵害公共利益的方式之一就是建立起能够有效的监督。还有一种观点认为人的德性是有等级之分的(如柏拉图认为:有人为金质铸成,有人为银质铸成,有人为铜或铁质铸成),在这种认识下,教化成为等级高者对低者的正当权力,等级低者对等级高者的监督无从谈起。但近代这种观点被否定,一切人出生时的道德品质上是没有差别,任何人在环境发生变化时都可能做出不正当行为的可能性的观念开始普及。这种平等的德性观意义在于让人们认识到:一、掌权者同普通人一样,在面临诱惑时,有可能触犯法律,侵犯公共利益,人们不会因为担任了公职就自然变得神圣起来,相反职权却有腐蚀作用; 二、除一些例外的情况,普通公民被认为是有能力评判某事某物的道德意义的。我们再从人的理性的角度来看,人类发展的事实表明,人的理性是有限的,而且这种理性极易为情感所左右,一个掌权者在做出某项决策前是不可能掌握有关决策的全部信息的,不管其出发点是否正确,都有可能做出错误的决定,为了保证这种于公众利益有关联的决策尽可能正确,监督公共决策者的决策行为是必要的,这种监督能够保证及时发现决策行为不当之处,并提供替代性建议被采纳的渠道。
其次,从政府机构的角度来分析。很多人认为一个掌权者容易腐败,易做出错误的决定,而作为一群掌权者组成的一个机构则不会。这种观点是错误的,我们可知人的根本性质在于有限的利他主义、有限的理性以及自我利益的追求,一个机构是由一群人组成的也是存在基于基本人性而随之而来的蜕变腐败的,在现实中,存在着一些政府机构为了自身的利益而侵犯别的政府机构的利益的现象,如一些机构的越权以及滥用权力的行为; 还存在着一些地方政府为了本地的利益而采取地方保护主义的政策。另外,一个政府再大,他能掌握的为正确决策所需要的信息和知识也是有限的,也可能做出不当的决策,更何况是在这个领导拥有决定权的政府机构里。所以,作为一个群体人员组成的机构里,也是会做出不当行为的,包括违法行为(我国刑法中的单位犯罪也是基于此而加增的)。
第三,从方式的选择上来分析。当然对政府的监督方式是多种多样的,但在现代社会里,舆论监督这种方式是必不可少的,从某方面来说而且是非常重要的,这是因为:
1、传统的监督方式是一种权力对权力的监督,这种监督机制的内在要求是,内部监督机制的各方式按照法律的规定相互监督相互制约的。然而,这其中却存有这样的可能,即某些部门或某些官员达成一种妥协来掩盖各自的权力滥用行为,或者达成一种合作来获得更大的利益。以权力制约权力不能绝对地保证阻止一些政府机构或官员放弃法定的相互监督责任而进行不法的合作。在实际生活中我们发现一个公共机构对另一个公共权力机构实施制约与监督的法定责任,很多的是在公共舆论压力作出的。
2、法定监督机构有效地履行责任,有赖于发现和掌握有关官员违法犯罪的充分信息。社会信息具有分散性,一个监督机构无论主动和积极,都不会收集尽全部的社会信息,况且其时间和精力是有限的,而舆论监督由于自身的特点,却可弥补其他法定监督的不足。实践中,公民或媒体的揭露提供了大量的政府机构或政府官员违法的犯罪线索。
3、与别的监督机制不同,舆论监督的信息类型与其他监督机构不完全相同。舆论监督不仅舆论监督官员的公务行为,而且还监督官员的私人行为,包括其个人的人格、道德品质,以而通过公共选举机制发挥这种监督的作用;而舆论监督对政府机构的行为,不仅作出合法性判断,而且作出合理性监督,行政权中很多法律规范是缺乏的,存在很多自由裁量的余地,而对这,舆论监督的合理性弥补了其他监督的缺陷,因而这种监督的宽广性是其他监督方式是无法方式无法代替的。
4、在一个民主社会里,政府拥有的权力来源于公民的委托,当然应接受人民的直接来自人民的监督方式。此论述在前文中讨论舆论监督的理论来源已多有提及,这里就不再论述了。

二、舆论监督在政府行政中的监督作用发挥的途径

一种事物的作用发挥是要通过一些途径和方法的,舆论监督这种监督方式也是,那么舆论监督是通过怎样的方式来发挥这种监督作用的呢?其实这是通过舆论压力的作用方式来实施的,下面我们来分析一下它的作用机制:
首先,是通过选举机制来发挥这种作用了。现在几乎所有国家实行的都是民主政府,而民主政治实施的一个重要途径就是通过选举制来发挥的,选举是要依靠选民去选的,而如果官员想竞选连任,他就必须得到选民的信任和认同,而舆论对选民有很大的导向作用,所以官员们会谨慎地注意和对待公民舆论对他们的评价。
其次,启动政府机关内部的监督机制和法定的监督机制。一个上级官员上级和机构,不仅仅对自己要求谨行慎行,对其下属机构和官员也会有这样的要求,因为其下属行为的不当也会直接影响到自身或整个机构在民众中的印象,还回到选举的原因,使自己不得不对下属或下属机构实施监督;另一方面,“权力-权力”的监督制发挥的作用是巨大的,这在传统的三权分力的理论上是很容易分析的到的,但在现实中作用发挥却是滞后的,而舆论监督会积极启动这种“权力-权力”这种强有力的监督方式。
再者,对政府及其官员进行舆论监督,可以维护和促进其自律意识。官员的自律意识有待于不断的对其实行法律道德教育,但一个人的自律意识的形成单靠他自己是不行的,上文我们从人的德性的角度分析了这样的问题,而人需要一个外在的制约力量,而舆论监督提供了这样的一种外在的监督机制。

三、舆论监督在现实中实施存在的问题

舆论监督虽有这样的作用发挥机制,但毕竟不像其他的“权力-权力”的监督方式,因而其在运行的过程中会遇到重重的障碍。在现实中,一些政府机构或官员设置了很多障碍,如:一、现实中,政府在行政过程中会出现一些问题或偏差,有些是故意的,有些是过失的,但政府为了自身的形象,也有很大程度上是为了保护政府官员自身在上级眼中的形象而保住自己的“乌纱帽”,往往对在自己的辖区内的重大事情实现消息封锁,如近年来,山西等地煤矿经常发生瓦斯爆炸或矿井塌陷事故,死伤很多人,因为在我国对一些地方出现的重大事故领导在一定程度上是要负责(这些也在一定程度是考察政绩的需要),所以,一些政府官员伙同煤矿的主要负责人对事故事情经常发生实行不报或少报,从而使自己的责任不负或减轻责任。
二、通过组织和私人的关系阻止批评性言论的发表。由于我国的主流媒体是所谓的“机关报”类型,机关报式的媒体的最大的特点是它要以所隶属的机关的意志为意志,而不能单纯的以新闻事业的规则去运作,这种类型的媒体对政府机关的依附常常导致媒体的官僚话和对公众需求的漠视,在很大程度上讲这些媒体这是作为政府对百姓宣传政策或对自己歌功颂德的工具,我们会发现,一些地方的日报晚报或电视台广播的每日尽是报道些对官员或机构的褒奖性报道,而批评性言论少之又少,即使有也只是象征性的表达几句。
三、运用组织手段或其他手段对批评手段对批评报道者进行打击报复。有一些批评报道者报道相关事件后,有可能被一些政府领导通过一些手段而被降职和免职,有些在报道中就可能遭受一些受相关领导指使的相关人员的围攻,这种事件在电视和其他新闻媒体经常报道,这在很大程度上削减了报道者的勇气和积极性,从而也很大程度上降低了舆论监督的作用。
四、对批评者提起名誉侵害的民事诉讼或刑事诉讼。动辄对新闻媒体的批评报道提起诉讼,加重了新闻媒体的压力负担,使得媒体舆论在其实施舆论监督时不得不考虑一些外在的于自身的影响,虽然这也是运用法治,这也是政府机关或官员的一种权利,但传媒不是法官,其在社会功能上的定位只是一个怀疑者而非判断者,它所需要的“根据”与判断所需要的“证据”不同,如果动辄因传媒批评非为绝对事实,而对传媒提起诉讼,认为这种怀疑缺乏如此之铁证,就阻止其发表,乃判断其罪,这将导致强势者无法受到应有的制约。
现实中,有一种看似舆论监督而非真正舆论监督方式的一种监督方式,最为典型的是近来新闻媒体报道的“吕日周现象”,吕日周是山西省长治市的市委书记,在其任长治市市委书记期间,重视舆论监督的作用,大力发展舆论监督的作用,支持长治市报《长治日报》对长治市的政府机关及官员实行监督,长治市几乎有大半的机关或官员受过《长治日报》的批评,就连长治市的副市长都受过的点名批评,当然在这种监督模式下的长治市的发展是好的,甚至可以说成为了在全国典型的模范,当然在肯定其作用的同时也要思考一下这个问题:真正的舆论监督是一种法治式的舆论监督,而这种吕日周式的舆论监督只是一种人治式的舆论监督---这和法治政府形成的理念是不相符的,这种监督效用的发挥均系吕日周一人,如果吕日周离任或调任,长治市这种舆论监督还能正常运行吗?这种监督只能算作是一种权宜之计,充其量只是政府管理官员机构的一种手段而已,这是不得提倡的:真正的舆论监督没有认为设置的禁区,实践中我们会发现有一种不成文的规律,像国家级刊报,如新华日报、人民日报等可以对国家的大小官员及机构可以实行监督批评制约,而省级刊报一般只是对一些市级的官员机构实行监督批评制约,而市县级刊报只是决不会对上级政府官员进行批评,对本级官员也很少,如果有也多只是在官员落马之后,真正的监督是没有这样的限制的;不监督自己的监督不是监督而是作秀,据报道,吕日周在任上对不用遵守交通规则的人动用了这样的方法,让其穿上一件有标识的衣服在街上站个把小时,于法制角度讲,这明显是对人格的一种侮辱,是对人权的一种侵害,而《长治日报》对此却未提及,笔者觉得只监督别人不监督自己的不是真正的监督方式;官员“钦定”的舆论监督不是真正的舆论监督,《长治日报》的许多报源都是吕日周提供的,很多报道都征求了他的意见,其实真正的监督并不应是什么人的恩赐,而是宪政制度下公民自觉行使的权利,现在不落实的有种种原因,主要是制度缺乏,公民缺乏监督意识,“怕官”,“顺民”意识太强大,管理阶层尚不习惯于接受监督。官员推动式的监督,属恩赐式的监督,不是来自体制内制度本身的动力,更重要的是激进官员的个人的行为,缺乏制度保证,缺乏广大的公民支持。而真正的舆论监督是发自民间的,来自社会结构的下层,并不是来自社会结构的上层,政府在其中充其量发挥的只能是辅助功能,只能是发挥其公权力的力量保障这种监督权的实施。
另一方面,在实际生活中,舆论监督与政府行政中这种互动关系中还存在一个关系司法审判的问题,司法审判机关在理论上讲应该是一个独立于政府行政的机关,但在现行的体制下,法院在人财物等诸方面都依赖于同级政府,在涉及政府部门或其他机构的案件中,如法院在司法过程中一味地严格依据法律,不惜开罪与他们,法院的正常运行乃至法院院长的官位还能坚持多久就成了问题,汉密尔顿有句名言:“就人类天性而言,对某人的生活有了控制权,等于其意志有控制权。”,而正是基于这种不独立,对于一些社会影响比较大的案件,新闻媒体常常形成一种不利于司法审判的一种导向,一些案件法院没有判决结果前,这种舆论形成的所谓的“道德法庭”已有了自己的判决结果,一些政府部门基于这些于自己的压力与本辖区的稳定的考虑,常常对审判机关实施压力,而审判机关基于多方面的,很可能也同于这种舆论导向。而这是很不利于司法的审判,也不利于政府的行政。

四、正确发挥舆论监督作用的制度构建

在舆论监督与政府行政的互动的关系中,我们应该有一个好的制度构建,进而更好发挥政府于现代社会中的功用,在这方面,我比较赞同学者侯建提出三个制度构建理论,即:制约、对话、共信。
在“制约”方面。侯建认为人类的监督方式有三种:以权力制约权力、以道德制约权力、以权利制约权力。而这在三种制约方式上,侯建认为舆论监督只是权利制约权力的方式。我认为这有些太狭窄,其实这三种制约方式在舆论监督中是兼而有之的,依学术大师福柯的观点,权力与知识是连带的,是话语中的发生的权力的知识型构成,并且是权力与知识通过媒体这种载体发生昧味关系的表征,人类不仅仅处于法律的监督之下,而且还置于媒体织就的“舆论之网”中,身不由己的接受现代媒体的言语、声音、图象等自身迁移默化的控制,因而,从这个方面来讲,舆论监督也是一种权力的展现,当然,这种权力与公权力相比逊色了一些,但权力与权力对抗中的作用是不可忽视的;再者,舆论监督在一定程度上也是一种道德监督,在很多方面对某事进行合法性的评价,而且还对其进行合理性评价,而这道德标准的评价对权力也有很大的影响力,至于权利对权力的监督,前文多有提及(言论自由、选举权等)。
在“对话”方面。对话是一种和平而非强制性的交往活动,是一种平等而非高下等级相殊的交往活动,它是公民与政府相互了解的重要途径。对话也是一种相互沟通,相互了解的过程,它可以疏通政府与公民之间的隔膜,增进彼此之间的真诚了解和相互沟通,它可以直接促进公民和政府获得更多的真实信息,它还可以增加公民和政府之间的相互信任,鼓励公民关心国事,积极参与推动政府戒除官僚作风,贴进民情,相信群众和依靠群众,陈弘毅先生在其有关西方社会的法律精神的文章中曾写到:“沟通理性的体现在于自由开放,不受权力关系规制的情况下,诚意的进行讨论协商,相互交流意见,尊重并全心全意地尝试了了解对方的意见,大家都尊重以理服人的原则,摆事实,讲道理,唯理是从,不固执己见,从善如流,以达成共同的认识,并根据此共识来治理社会,或以此作为有关社会政策或安排的基础。”在实际行政中我们会发现我国政府在这方面已有所改进,比如“听证制度”的推行,虽然还只是在一些政府服务的定价方面,只是在北京上海深圳等发达城市,但我们看到了一些政府较之以往的进步,这其中听证的组织者以往的单独决策转化为组织者和百姓的平等协商共同决策,这正是一个平等对话的过程,有利于政府的决策的实施,也有利于百姓的响应和心服口服的遵守;还有就是“新闻发言人制度”的推行,这一个制度最让人感受到的是在“非典”时期,政府的有关机关发言人定期发布有关信息,接受新闻媒体记者的提问,以满足社会大众对相关知情权,这在某方面是对过去政府信息封锁的一种挑战,这也有利于公众对政府行政服务实施监督。
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内江市人民政府办公室关于印发内江市审计结果公告暂行办法的通知

四川省内江市人民政府办公室


内江市人民政府办公室关于印发内江市审计结果公告暂行办法的通知(内府办发〔2006〕31号)

各县(区)人民政府,市政府各部门:
《内江市审计结果公告暂行办法》已经五届市政府第29次常务会议审议通过,现印发你们,请遵照执行。


二〇〇六年三月二十七日



内江市审计结果公告暂行办法

第一条 为规范审计结果公告工作,提高审计工作透明度,充分发挥审计监督作用,根据《中华人民共和国审计法》、国家审计署《审计机关公布审计结果准则》等有关规定,结合我市实际,制定本暂行办法。
第二条 本暂行办法所称审计结果,是指审计机关实施审计后,出具的审计报告、专项审计(或调查)报告、审计决定书等审计结论性文书所反映的主要内容。包括:被审计单位基本情况,审计中发现的违纪违规问题及其审计处理、处罚情况和审计建议等。
第三条 本暂行办法所称审计结果公告,是指审计机关以广播、电视、报纸、新闻发布会、公报、党政网或互联网等形式向社会或在一定范围内公开审计结果,以及被审计对象执行审计决定和整改情况等。
第四条 审计结果公告主要包括下列内容:
(一)本级预算执行和其他财政收支以及县(区)预算的执行和决算的审计结果;
(二) 行政机关、事业组织或使用财政资金的其他事业组织、国有资本占控股地位或主导地位的企业的财务收支的审计结果;
(三)专项资金的审计结果;
(四) 政府投资或政府投资为主的重大建设项目或政府重大经济活动支出的审计结果;
(五)党政领导干部和事业组织或使用财政资金的其他事业组织、国有资本占控股地位或主导地位的企业领导人员任期经济责任的审计结果;
(六)本级党委、人大、政府和上级审计机关交办的审计事项的审计结果;
(七)关系人民群众利益、社会关注的审计事项的审计结果;
(八)法律、法规规定应向社会公布的其他审计事项或审计结果。
第五条 公告审计结果应当具备下列条件:
(一)事实清楚,证据确凿,定性准确,处理适当,建议有效;
(二)审计报告、专项审计(或调查)报告、审计决定书等审计结论性文书已生效。
第六条 在发布审计结果公告之前,应当告之被审计对象及相关单位。
第七条 审计机关向社会公布审计结果,必须分别履行下列审批程序:
(一)本级预算执行和其他财政收支的审计结果需要公告的,须经本级人民政府批准同意;
(二)向本级党委、人大、政府和上级审计机关呈报的重要审计事项的审计结果需要公告的,应当在呈报的报告中说明,须经本级党委、人大、政府或上级审计机关批准同意;
(三)党政领导干部和企、事业领导人员任期经济责任审计结果的审计结果需要公告的,应当征得委托机关的同意;
(四)关系人民群众利益、社会关注的事项的审计结果需要公告的,须经本级人民政府批准同意;
(五)其他审计事项的审计结果需要公告的,由本级审计局局长审批决定。
第八条 审计机关向社会公布审计结果,应当依法保守国家秘密和被审计对象及相关单位的商业秘密,并充分考虑可能产生的社会影响。
第九条 未按审批权限批准发布审计结果公告的,依法追究有关单位和个人的责任。
第十条 审计结果对外公告后,引发行政复议、行政诉讼,导致变更审计结论,造成不良后果的,由审计机关根据《内江市审计局审计执法过错责任追究暂行制度》追究相关人员的责任。
第十一条 审计结果公告及形成的相关材料,按有关规定整理归档。
第十二条 本暂行办法自发布之日起施行。


郑州市城市房屋租赁管理办法

河南省郑州市人民政府


郑州市城市房屋租赁管理办法

政府令第68号

《郑州市城市房屋租赁管理办法》业经1998年9月11日市人民政府第七次常务会议审议通过,现予发布。             

市 长 陈义初

一九九八年九月十八日

郑州市城市房屋租赁管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强城市房屋租赁管理,维护房屋租赁市场秩序,保障房屋租赁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《郑州市城市房地产市场管理条例》及其他有关法律、法规规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 凡在市、县(市)城市规划区内从事房屋租赁活动的单位和个人,均应遵守本办法。
房产管理部门直管公有住宅和单位自管住宅房屋的租赁,不适用本办法。
第三条 本办法所称房屋租赁,是指公民、法人或其他组织将其拥有所有权、经营管理权或其他合法的房屋,出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金,并在租赁关系终止时,将房屋返还出租人的行为。
第四条 下列行为应视为房屋租赁:
(一)只提供房屋由他人承包经营的;
(二)将房屋内的场地出租给他人使用的;
(三)将房屋内的设施、设备出租给他人就地使用的;
(四)以联营、入股等形式将房屋或房屋内的设施、设备、场地的使用权提供他人使用,只获得固定收益,不负盈亏责任的;
(五)宾馆、饭店、招待所改变旅栈业使用性质,将房屋出租给他人作为非旅栈业经营活动用房的。
第五条 市人民政府房产管理部门是本市市区(不含上街区)房屋租赁工作的行政主管部门,其所属的房屋租赁管理机构具体负责房屋租赁管理工作。县(市)、上街区人民政府房产管理部门负责本行政区域内的房屋租赁管理工作。
公安、工商、税务、物价、财政、土地等有关部门,应按照各自职责配合房产管理部门做好房屋租赁管理工作。
第六条 房屋租赁应遵循自愿、公平、诚实信用的原则。

第二章 租赁许可与登记

第七条 房屋租赁实行许可证制度和登记备案制度。
第八条 出租房屋应向市、县(市)、上街区房产管理部门申请办理房地产租赁许可证,并提交下列证件:
(一)房屋出租申请书及申请人的身份证明;
(二)房屋所有权证、房屋使用权证或其他合法证件;
(三)出租共有房屋,提交其他共有人同意出租的书面证明;
(四)出租委托代管房屋,提交委托人授权委托书;委托人在境外的,授权委托书必须依法公证;
(五)出租已抵押房屋,提交抵押权人同意的证明;
(六)法律、法规、规章规定的其他证件。
第九条 有下列情形之一的房屋,不得出租:
(一)申请人无所有权、经营管理权和其他合法证件的;
(二)司法机关或行政机关依法裁定、决定查封的;
(三)共有房屋未取得其他共有人同意的;
(四)房屋所有权或使用权权属有争议的;
(五)房屋严重损坏,影响居住、使用安全的;
(六)已抵押房屋未经抵押权人同意的;
(七)在依法发布房屋拆迁公告范围内的;
(八)法律、法规、规章禁止出租的其他房屋。
第十条 房产管理部门应自接到房屋出租申请书之日起15日内,经审查和现场核验,符合本办法规定的,发给房地产租赁许可证;不符合本办法规定的,应给予书面答复。
未取得房地产租赁许可证的房屋,不得出租,不得制作、发布房屋出租广告。
第十一条 房地产租赁许可证实行年度审验。出租人应按市房产管理部门规定的期限送审。未按规定审验的,自行失效。
第十二条 房地产租赁许可证是房屋出租的合法凭证。禁止伪造、涂改、转借、转让房地产租赁许可证。房地产租赁许可证遗失的,应当向原发证机关申请补发。
第十三条 房屋租赁关系的设立、变更、终止,当事人应自租赁合同签订、变更、终止之日起15日内持房地产租赁许可证、租赁合同及承租人的身份证明到市、县(市)、上街区房产管理部门登记备案。
第十四条 房屋租赁登记备案时,当事人应当如实申报租赁价格,不得隐瞒。
第十五条 有下列情形之一的,不予登记:
(一)未取得房地产租赁许可证或租赁合同期限超过许可证规定期限的;
(二)改变房地产租赁许可证核定用途,影响居住、安全使用的;
(三)租赁合同隐瞒租赁价格和出租面积的;
(四)租赁合同未使用统一合同文本的;
(五)租赁合同内容违反有关法律、法规和本办法规定的。
第十六条 将以划拨方式取得使用权的国有土地上的房屋出租,出租人应当按照国家、省、市有关规定将租金中所含的土地收益上缴国家,由市、县(市)、上街区房产管理部门代收。逾期交纳的,每逾期一日按应交费额加收千分之三的滞纳金。
出租房屋应当依法纳税,税款由税务部门征收,也可由房产管理部门根据税务部门委托代征。
第十七条 出租人应按规定向市、县(市)、上街区房产管理部门交纳租赁管理费。逾期交纳的,每逾期一日按应交费额加收千分之三的滞纳金。
第十八条 出租人因客观原因不能按时缴纳有关税费的,由承租人代缴。承租人代缴的有关税费,应抵付租金。
第十九条 市、县(市)、上街区房产管理部门应会同同级物价部门,定期制定并公布房屋租赁指导性租金标准。

第三章 租赁合同

第二十条 房屋租赁,当事人须签订书面租赁合同,并使用统一印制的文本。
第二十一条 房屋租赁合同应具备以下条款:
(一)当事人的姓名或名称及地址;
(二)房屋的座落、面积、装修及设施状况;
(三)租赁用途;
(四)租赁期限;
(五)租金及交付方式;
(六)房屋修缮责任;
(七)转租的约定;
(八)变更和解除合同的条件;
(九)违约责任及解决争议的方式;
(十)当事人约定的其他条款。
第二十二条 房屋租赁期满,租赁合同终止。承租人需要继续租用的,应当在租赁期满2个月前提出,与出租人重新协商签订租赁合同。租赁期满,原承租人在同等条件下有优先承租权。
第二十三条 租赁期间,出租人转让房屋所有权的,应提前3个月书面通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。承租人放弃购买的,产权转移后,受让人应按原租赁合同的约定,继续承担义务并享有权利。
出租人在租赁期限内死亡的,其继承人应继续履行租赁合同。承租人在租赁期限内死亡的,其家庭成员可以继续承租。
出租人在租赁期限内,如遇机构变化、兼并、破产等,其接收单位应继续履行租赁合同。
第二十四条 房屋所有权人将其出租房屋作抵押时,应书面通知承租人,并将租赁情况告知抵押权人。抵押期间租赁期满,出租人需继续出租的须经抵押权人同意。
第二十五条 有下列情形之一的,允许变更或者解除租赁合同:
(一)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;
(二)因不可抗力致使合同不能继续履行的;
(三)当事人协商一致的。
因变更或解除租赁合同使一方当事人遭受损失的,除依法可以免除责任的以外,应当由责任方承担赔偿责任。双方均有过错,造成损失的,各自承担相应的责任。
第二十六条 租赁合同发生纠纷时,当事人可以协商解决;不愿协商或协商不成的,可由房产管理部门进行调解;也可依法申请仲裁或向人民法院起诉。

第四章 出租人的权利和义务

第二十七条 出租人应按租赁合同约定的时间、面积向承租人提供房屋。
出租人未按租赁合同约定时间、面积向承租人提供房屋或所提供的房屋不符合合同约定的,应向承租人支付合同约定的违约金;给承租人造成损失的,应当承担赔偿责任。
第二十八条 出租人应按租赁合同约定向承租人收取租金。在租赁期间,未征得承租人同意,不得提高租金,不得向承租人收取租金以外的其他费用。
出租人收取租金,应开具税务部门统一印制的票据。出租人不开具票据的,承租人可以拒付租金。
第二十九条 出租人在租赁期限内,确需提前收回房屋的,应当事先征得承租人同意,并签订书面协议。给承租人造成损失的,应当承担赔偿责任。
第三十条 出租人需要对出租的房屋改建、扩建或装修的,应当与承租人就房屋改建、扩建或装修后的租金及承租人损失的补偿等事项协商一致签订书面协议后方可进行。
第三十一条 出租人应按租赁合同约定的责任,负责检查、维修房屋及其设施,保证房屋安全,因维修房屋不善,给承租人造成损失的,应承担赔偿责任。
出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督,不得干扰或妨碍承租人正常、合理使用房屋。
第三十二条 承租人有下列行为之一的,出租人有权解除租赁合同:
(一)利用房屋进行违法活动的;
(二)擅自改变房屋结构或约定用途的;
(三)擅自将房屋转租第三人的;
(四)拖欠房租累计6个月以上的;租期6个月以下拖欠房租连续2个月的;
(五)法律、法规规定的其他情形。

第五章 承租人的权利和义务

第三十三条 承租人按照租赁合同约定享有所承租房屋的使用权。
第三十四条 承租人应按租赁合同约定向出租人交付租金。承租人未按约定的时间交付租金的,应当向出租人支付合同约定的违约金。
第三十五条 出租人有下列行为之一的,承租人有权解除租赁合同:
(一)未按合同约定时间向承租人提供房屋的;
(二)向承租人收取租赁合同约定以外的其他费用的;
(三)违反规定干扰或妨碍承租人正常、合理使用房屋的;
(四)出租人未按规定向承租人开具票据的;
(五)未按合同约定的责任检查、维修房屋及其设施,影响承租人正常使用和居住安全的。
第三十六条 承租人应当保护并按租赁合同约定合理使用房屋,不得改变房屋结构和改建、扩建房屋。承租人确需改变房屋用途或装饰装修的,应当征得出租人书面同意。
因承租人过错造成房屋损坏的,承租人应当负责修复或赔偿。
第三十七条 租赁期间,承租人未经出租人同意中止使用房屋的,承租人应继续承担支付租金的义务。
第三十八条 租赁房屋期满,承租人未经出租人同意或未与出租人达成续租协议而逾期不搬出的,属非法侵占,承租人应按原租金的2倍向出租人支付违约金;给出租人造成损失的,应承担赔偿责任。
第三十九条 租赁期间,房屋出现紧急险情影响房屋安全或正常使用的,承租人可采取防范措施,所必需的费用由出租人承担。

第六章 转 租

第四十条 承租人在租赁期间经出租人同意,并就收益分配达成一致意见签订书面协议后,可将承租房屋的部分或全部转租给第三人。
受转租人不得将租赁房屋再行转租。
第四十一条 一方提供土地使用权,另一方提供资金合作建房,投资方以其投资在一定期限内抵交租金的,提供土地使用权的一方为出租人,提供资金的一方为承租人。提供资金的一方将房屋再行出租的,视为转租。
第四十二条 转租房屋的,转租人与受转租人应当签订转租合同,并按本办法规定办理登记备案手续,交纳租赁管理费。
第四十三条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期,但出租人与转租人另有约定的除外。
第四十四条 转租人或受转租人损害出租人合法权益的,转租人和受转租人应当承担连带赔偿责任。
第四十五条 转租期间,原租赁合同变更、解除或终止的,转租合同也随之相应变更、解除或终止。

第七章 罚 则

第四十六条 对违反本办法的行为,由市、县(市)、上街区房产管理部门按照下列规定处罚:
(一)未办理房地产租赁许可证出租房屋的,出租行为无效,责令限期补办,没收违法所得;
(二)违反本办法第九条规定出租房屋的,出租行为无效,责令改正,没收违法所得,对出租人并处违法所得1倍以下罚款;
(三)违反本办法第十三条、第四十二条规定未办理登记备案的,责令限期补办、补交税、费,对当事人可处以100元以上1000元以下罚款;逾期仍不登记的,处以500元以上3000元以下罚款;
(四)受转租人再行转租房屋的,转租行为无效,责令改正,处以违法所得1倍以上3倍以下罚款,但最高不超过20000元;
(五)违反本办法第十二条第二款规定的,责令改正,处以1000元以下罚款;
(六)违反本办法第十四条规定的,责令改正,补交有关费用,并可处以应交费用2倍以下罚款。
第四十七条 违反本办法的行为,触犯其他法律、法规规定的,由有关部门依照法律、法规规定处罚。
第四十八条 房屋租赁当事人和有关人员干扰、阻挠房产管理部门租赁管理人员依法执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》规定处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第四十九条 当事人对房产管理部门所作的处罚决定不服的,可依法申请复议或向人民法院起诉。
当事人逾期不申请复议、不起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的房产管理部门申请人民法院强制执行。
第五十条 房产管理部门租赁管理人员徇私舞弊、贪污、受贿的,由有关部门给予行政处分;情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第五十一条 本办法由市房产管理局负责解释。
第五十二条 本办法自发布之日起施行。